Als je een tweedehands auto koopt van € 15.000, loop je er een rondje omheen, maak je een uitgebreide proefrit, bekijk je de banden goed en check je de onderhoudshistorie. Misschien neem je zelfs iemand mee die er alles van af weet.
In de vastgoedwereld zien we iets geks gebeuren. Ondernemers of beleggers kopen een bedrijfspand van 2 miljoen euro, maar kijken nauwelijks verder dan de nieuwe vloerbedekking in de hal. Ze vertrouwen op de ‘blauwe ogen’ van de verkoper of een summier rapport.
Dat is Russisch roulette met je rendement. Commercieel vastgoed kan vol zitten met verborgen gebreken die je pas ziet als de koopakte al getekend is. Een technische aankoopkeuring bedrijfspand, ook wel Technical Due Diligence (TDD) genoemd, is geen kostenpost, maar je belangrijkste verzekering.
Wat zien wij dat jij niet ziet?
Tijdens een bezichtiging let jij waarschijnlijk op de locatie, de vierkante meters en de indeling. “Past mijn bedrijf of mijn huurder hierin?” Onze inspecteurs kijken met een heel andere bril. Wij kijken dwars door de cosmetische laag heen.
- Het dak: Ziet er vanaf de straat prima uit, maar ligt de bitumenlaag er al 25 jaar op en staat er water onder de isolatie?
- De installaties: De airco blaast koude lucht, maar werkt hij nog op het koudemiddel dat volgend jaar verboden wordt?
- De constructie: Zijn er scheuren in de gevel die wijzen op funderingsproblemen?
Een technische aankoopkeuring bedrijfspand geeft je een compleet beeld van de staat van het object. Niet alleen van wat je ziet, maar juist van wat je niet ziet.
Je sterkste wapen in de onderhandeling
Dit is waar de keuring zichzelf direct terugverdient. Stel, de vraagprijs is 2 miljoen euro. Uit ons rapport blijkt echter dat de luchtbehandelingskast en de dakbedekking binnen twee jaar vervangen moeten worden. Geschatte kosten: € 80.000.
Met ons rapport in de hand ga je het gesprek aan. “Beste verkoper, ik wil het pand graag hebben, maar ik moet op korte termijn tachtigduizend euro investeren in achterstallig onderhoud. Dat wil ik van de prijs af hebben.”
In 9 van de 10 gevallen gaat de prijs omlaag of lost de verkoper de gebreken op. De kosten van de inspectie (een fractie van dat bedrag) heb je er dan al tien keer uit.
Weet wat je koopt
Als investeerder draait alles om rendement. Om je rendement te berekenen, moet je niet alleen de aankoopprijs weten, maar ook de Total Cost of Ownership. In onze rapportage maken we onderscheid tussen:
- Direct noodzakelijk onderhoud: Wat moet er nu gebeuren om het pand veilig en bruikbaar te houden?
- Termijnonderhoud (MJOP): Welke kosten komen er de komende 10 jaar aan?
Zo weet je precies of dat “koopje” over vijf jaar nog steeds een koopje is of dat het een bodemloze put blijkt te zijn.
Brandveiligheid & vergunningen
Een punt dat vaak vergeten wordt:
- is het pand wel legaal in gebruik?
- Voldoet de brandveiligheid aan het Bouwbesluit?
- Zijn de nooduitgangen breed genoeg voor het aantal mensen dat er werkt?
Als na de koop blijkt dat de brandweer het pand afkeurt, zijn de kosten voor aanpassingen voor jouw rekening.
Tijdens een technische aankoopkeuring bedrijfspand scannen wij ook op deze risico’s.
Teken nooit blind
In de huidige markt, waar vastgoedprijzen hoog zijn en marges onder druk staan, kun je je geen missers veroorloven. Due Diligence is een essentieel onderdeel van het aankoopproces.
Bij Base Inspectie leveren we snelle, grondige rapportages die ‘bank-proof’ zijn. Zodat jij met een gerust hart en voor de juiste prijs, je handtekening kunt zetten.
Sta je op het punt een bod te doen?
Wacht nog heel even. Neem ons mee voor een aankoopkeuring en weet zeker wat je koopt.
