Je hebt net een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of een inspectierapport ontvangen. Je slaat het open, verwacht dat je leest of het dak nog goed is. In plaats daarvan word je om de oren geslagen met tabellen, gebrekenlijsten en vooral: heel veel cijfers.
Overal zie je scores van 1 tot 6. Misschien schrik je direct van een 3 (“Een 3 is op school onvoldoende!”) of haal je je schouders op bij een 4. Maar wat zeggen die cijfers nu echt over de staat van je gebouw?
Geen zorgen. De NEN 2767 conditiescore is de standaardtaal in vastgoedonderhoud. Als je deze taal eenmaal spreekt, wordt elk rapport plotseling een helder stappenplan. Wij leggen het je haarfijn (en zonder technisch jargon) uit.
Waarom gebruiken we cijfers en geen woorden?
Vroeger schreef een inspecteur op: “Het kozijn is slecht.” Maar wat is slecht? Voor een schilder is een afbladderend verfje al ‘slecht’. Voor een timmerman is het pas ‘slecht’ als het hout rot is. Subjectiviteit is de vijand van goed vastgoedbeheer.
Daarom werken we met de NEN 2767 conditiescore. Dit is een objectieve meetlat. Het maakt niet uit of inspecteur Piet of inspecteur Klaas komt kijken; als ze de norm volgen, komen ze op hetzelfde cijfer uit. Dat cijfer bepaalt direct de urgentie van het onderhoud.
En dat alles teruggebracht tot duidelijke taal: wat is slim om nú te doen en wat kan over een paar jaar?
De Schaal van 1 tot 6: Wat betekent het echt?
De methodiek werkt met een 6-puntsschaal. Laten we die eens vertalen naar gewone mensentaal.
-
Score 1: Uitstekend (Nieuwbouwstaat)
Er is niets aan de hand. Het onderdeel is net nieuw geplaatst. Je hoeft hier voorlopig niets aan te doen. -
Score 2: Goed (Lichte veroudering)
Je ziet dat het niet gisteren geplaatst is (misschien een klein krasje of lichte verkleuring), maar het functioneert perfect. Geen actie nodig. -
Score 3: Redelijk (Zichtbare veroudering)
Let op: Hier schrikken mensen vaak onterecht. Een score 3 betekent dat er duidelijke veroudering is, maar de functie is niet in gevaar.
Denk aan schilderwerk dat dof wordt of een dakbedekking die op de helft van zijn levensduur is. Voor bestaande bouw is een score 3 vaak de norm. Het is 'voldoende', maar je moet het wel in de gaten houden. -
Score 4: Matig (Degradatieproces is onomkeerbaar)
Nu moet je opletten. De veroudering gaat hard. Het functioneert nog wel (meestal), maar incidenteel onderhoud is nodig. Je moet budget gaan reserveren voor vervanging. -
Score 5: Slecht (Renovatie noodzakelijk)
Het verouderingsproces is onomkeerbaar. Repareren is vaak pleisters plakken. Het onderdeel voldoet eigenlijk niet meer. Actie is op korte termijn vereist om gevolgschade te voorkomen. -
Score 6: Zeer slecht (Technisch failliet)
Het is stuk. Kapot. De functie is vervallen (het dak lekt, de ketel werkt niet). Hier moet nu ingegrepen worden.
Hoe komt die score tot stand? (Het rekensommetje)
Je hoeft zelf niet te gaan rekenen, dat doen wij voor je. Maar het is handig om te weten dat de NEN 2767 conditiescore niet zomaar uit de lucht komt vallen. Een inspecteur kijkt naar drie dingen bij een gebrek:
- Ernst Hoe erg is het gebrek? (Is het een krasje of een gat?)
- Omvang Hoeveel procent van het element is aangetast? (Eén plekje of het hele dak?)
- Intensiteit In welk stadium zit het gebrek? (Begint het net of is het eindstadium bereikt?)
Deze drie factoren samen rollen uit onze software als één conditiescore.
Wat kan jij met deze wetenschap?
Nu je weet hoe je een conditiescore leest, kun je veel kritischer naar je Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) kijken.
Deze drie factoren samen rollen uit onze software als één conditiescore.
-
Budgetteren met beleid
Zie je veel 3-tjes? Dan kun je waarschijnlijk nog wel even vooruit met regulier onderhoud. Zie je een 5? Dan weet je dat die kostenpost er in jaar 1 of 2 aan gaat komen. -
Geen paniek
Laat je niet gek maken door een aannemer die zegt dat "alles vervangen moet worden". Check het inspectierapport. Is de conditiescore een 3? Dan is vervangen misschien kapitaalvernietiging en volstaat een goede schilderbeurt. -
Juridisch sterk
Bij discussies (bijvoorbeeld binnen een VvE of met een huurder) sta je sterk. "Ik vind het lelijk" is een mening. "Het heeft conditiescore 3 volgens NEN 2767" is een feit.
Een cijfer zegt meer dan duizend woorden
Een rapport vol cijfers lijkt misschien afstandelijk, maar het geeft je juist grip. Het haalt de emotie uit het vastgoedbeheer en vervangt die door ratio.
Bij Base Inspectie gooien we zo’n rapport niet zomaar over de schutting. We snappen dat jij misschien geen bouwkundige bent. Daarom leggen we in onze rapportages, naast de kale NEN 2767 conditiescore, altijd in begrijpelijke taal uit wat de geadviseerde vervolgstappen zijn.
Wil jij weten hoe jouw pand er echt voor staat?
Twijfel je over de staat van onderhoud of wil je een nulmeting volgens de NEN 2767 norm? Wij helpen je graag met duidelijkheid.
