Het is weer zo ver: de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering van de VvE. De koffie is lauw, de agenda is lang en de discussies gaan vooral over de kleur van de plantenbakken in de hal.
Maar dan komt het punt ‘Onderhoud’ op tafel. Iemand vraagt: “Hoe staat het eigenlijk met het dak?” De voorzitter kijkt naar de beheerder. De beheerder zegt: “Volgens mij geen lekkages gemeld, dus dat zit wel goed.” Iedereen knikt tevreden en gaat door naar het volgende punt.
Hier gaat het mis.
Veel VvE-leden denken dat de VvE-beheerder ook de bouwkundige is. Dat is een misverstand dat je duizenden euro’s kan kosten. Waarom is een externe, onafhankelijke technische inspectie VvE onmisbaar?
Beheerder vs. Inspecteur: Schoenmaker, blijf bij je leest
Een VvE-beheerder is goud waard. Ze regelen de administratie, innen de bijdragen, zorgen voor de verzekeringen en notuleren de vergadering. Het zijn financiële en administratieve duizendpoten.
Maar een beheerder is geen bouwkundig ingenieur. Een beheerder ziet dat er een factuur is betaald voor een dakreparatie. Een inspecteur van Base Inspectie ziet waarom die reparatie nodig was en of de rest van het dak nog wel 5 jaar meegaat.
Als je vertrouwt op het ‘onderbuikgevoel’ van de beheerder (of die ene handige buurman op de tweede verdieping), loop je vaak achter de feiten aan. Je repareert pas als het lekt. En dan is de schade – en de rekening – vaak al onnodig groot.
De kracht van onafhankelijkheid
Stel, de beheerder regelt het onderhoud. Vaak werken zij met vaste aannemers. Dat is makkelijk en snel. Maar is het ook het beste advies?
- Een schilder zal altijd adviseren om te schilderen.
- Een dakdekker adviseert vaak een nieuw dak.
Wij hebben geen belang bij de uitvoering. Wij verkopen geen verf en leggen geen daken. Wij voeren een technische inspectie VvE uit en rapporteren de feiten. Is het houtwerk nog goed? Dan zeggen we: “Niet schilderen, alleen schoonmaken.” Dat onafhankelijke advies bespaart de VvE direct geld.
Een gezond reservefonds (en blije leden)
Iedere VvE is wettelijk verplicht om te sparen voor groot onderhoud. Maar hoeveel moet je sparen? Als je spaart op basis van gokwerk, heb je twee risico’s:
-
Je spaart te weinig:
Over 3 jaar moet de lift vervangen worden en de kas is leeg. Gevolg: een eenmalige, torenhoge bijstorting per appartement. -
Je spaart te veel:
De maandelijkse VvE bijdrage is ontzettend hoog, wat de verkoopwaarde van de appartementen drukt.
Met een technische inspectie VvE conform NEN 2767 krijg je een waterdicht Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Je weet precies wat er de komende 15 jaar moet gebeuren en wat dat kost. Zo onderbouw je de servicekosten en voorkom je verrassingen.
Een inspectierapport beëindigt discussies
Misschien wel het belangrijkste voordeel: een inspectierapport beëindigt discussies. In een VvE zijn er altijd mensen die vinden dat onderhoud “nu moet gebeuren” en mensen die “liever geen geld uitgeven”.
Een rapport van Base Inspectie is objectief. Het is geen mening, het is een vaststelling van de staat. “Het dak heeft conditiescore 5. Het moet vervangen worden.” Punt. Einde discussie.
Ieder zijn vak
Laat de beheerder de cijfers en de vergadering doen. Laat Base Inspectie naar de stenen en de installaties kijken. Die combinatie zorgt voor een gezonde, veilige en waardevaste VvE waar het prettig wonen is.
Is jullie MJOP toe aan een update of twijfelen jullie over de staat van het complex? Nodig ons eens uit. Wij geven de VvE weer grip op de techniek.
